Tài sản đảm bảo

08:36 - 04/01/2021

Tài sản đảm bảo Câu hỏi 1: Bên em có khách hàng muốn thế chấp tài sản là nhà xưởng tại 2 Ngân hàng là Ngân hàng bên em và ngân hàng khác. Tuy nhiên bên em muốn nhận quyền ưu tiên trong thế chấp nghĩa là Ngân hàng bên em sẽ được ưu tiên … Đọc tiếpTài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo

Câu hỏi 1:

Bên em có khách hàng muốn thế chấp tài sản là nhà xưởng tại 2 Ngân hàng là Ngân hàng bên em và ngân hàng khác. Tuy nhiên bên em muốn nhận quyền ưu tiên trong thế chấp nghĩa là Ngân hàng bên em sẽ được ưu tiên xử lý tài sản đảm bảo trước khi xảy ra vấn đề. Do vậy bên em có thể nhận thế chấp như vậy không ạ?

Trả lời:

Về việc thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ:

Tài sản bảo đảm tạo ra sự an toàn cho chủ nợ khi người mắc nợ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Pháp luật cho phép cưỡng chế trên tài sản bảo đảm như là một biện pháp hữu hiệu giúp chủ nợ thu hồi được nợ ngay cả khi người mắc nợ có khả năng nhưng không thực hiện nghĩa vụ. Tài sản bảo đảm trở thành đối tượng hạn chế giao dịch với bên thứ ba nhằm để phục vụ cho việc xử lý nợ. Chủ nợ được quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ=> như vậy có thể thế chấp tài sản và xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay của khách hàng bên em nhé.

Cụ thể, theo quy định tại điều 292 bộ luật dân sự năm 2015 thì biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người mắc nợ đối với bên chủ nợ gồm thế chấp tài sản.

Các trường hợp “xử lý tài sản bảo đảm” theo quy đinh tại điều 299 bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Ø  Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Ø  Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

Ø  Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Về quyền ưu tiên trong xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên mắc nợ

Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 (BLDS 2015) không đưa ra khái niệm về quyền ưu tiên mà quyền ưu tiên được đề cập trong trường hợp có nhiều chủ nợ bảo đảm khác nhau đối với cùng một tài sản. Theo khoản 1, điều 300 bộ luật dân sự năm 2015, trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm và trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác.

Khi đó, quyền ưu tiên chỉ dành cho các chủ nợ có bảo đảm với nhau, không được xem xét cho các khoản cần thanh toán khác của người có nghĩa vụ.

Quy định này cho phép bên nhận bảo đảm, chính mình được quyền ưu tiên thanh toán trên tài sản bảo đảm và được quyền ưu tiên thanh toán so với các chủ thể có quyền khác đối với tài sản bảo đảm dựa vào hiệu lực và hiệu lực đối kháng của giao dịch bảo đảm được xác lập.

Điều này được quy định rõ trong điều 308, bộ luật dân sự năm 2015

Theo đó, khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:

1.    Các trường hợp không có sự thỏa thuận của các bên nhận bảo đảm

Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hiệu lực đối kháng phát sinh đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm (Điều 297).

Trường hợp này, (i) quy tắc đăng ký và (ii) quy tắc chiếm hữu, kiểm soát tài sản bảo đảm là căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Đối với những giao dịch bảo đảm nào đăng ký trước sẽ được quyền ưu tiên thanh toán trước, ngay cả những giao dịch không bắt buộc phải đăng ký vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý nhưng để được hưởng quyền ưu tiên, giao dịch bảo đảm phải được đăng ký. Ví dụ như ngoài quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (có đăng ký quyền sở hữu), tàu bay, tàu biển khi thế chấp bắt buộc phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực pháp lý. Nếu như thế chấp các loại tài sản còn lại thì không bắt buộc phải đăng ký vẫn có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, nếu không đăng ký, giao dịch này sẽ không được hưởng quyền ưu tiên thanh toán khi các giao dịch khác có đăng ký (Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm).

Theo quy tắc chiếm hữu và kiểm soát tài sản bảo đảm, khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm thì giao dịch bảo đảm sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng mà không cần phải đăng ký. Có nghĩa là không cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm, bên nhận bảo đảm được xác lập quyền ưu tiên thanh toán khi trên thực tế chiếm hữu và kiểm soát tài sản bảo đảm. Trường hợp ngoại lệ, quy tắc này không áp dụng đối với biện pháp cầm giữ tài sản. Mặc dù đang thực tế chiếm giữ tài sản nhưng bên cầm giữ không được quyền xử lý tài sản bảo đảm và cũng không được quyền ưu tiên thanh toán từ tài sản bảo đảm. Bên cầm giữ được quyền tiếp tục cầm giữ tài sản cho đến khi nào nghĩa vụ được hoàn thành.

Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;

Đối với những giao dịch bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba sẽ không được hưởng quyền ưu tiên thanh toán. Tương tự, xuất phát từ quy tắc đăng ký giao dịch bảo đảm và chiếm hữu, kiểm soát tài sản bảo đảm sẽ được ưu tiên thanh toán so với không đăng ký hoặc không chiếm hữu tài sản bảo đảm. Trong trường hợp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau mà có giao dịch bảo đảm đăng ký (hoặc chiếm giữ, cầm giữ), có giao dịch bảo đảm không đăng ký (hoặc không cầm giữ, chiếm giữ) thì giao dịch bảo đảm có đăng ký (hoặc cầm giữ, chiếm giữ) sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Đây là quy định phù hợp với thông lệ quốc tế, bởi thông qua thủ tục đăng ký hoặc thực tế đang cầm giữ, chiếm giữ tài sản là cách rõ ràng nhất để bên thứ ba có thể dễ dàng nhận biết được quyền lợi của bên nhận bảo đảm trên tài sản đó.

Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.

Căn cứ theo thời điểm xác lập biện pháp bảo đảm, biện pháp nào được xác lập trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Có nghĩa là, thời điểm giao dịch được xác lập và thời điểm giao dịch có hiệu lực không hoàn toàn trùng khớp nhau. Nếu luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận thì giao dịch sẽ có hiệu lực sau thời điểm xác lập giao dịch. Căn cứ xác định thứ tự ưu tiên dựa vào thời điểm xác lập (không dựa vào thời điểm có hiệu lực của giao dịch). Nếu giao dịch được xác lập trước, thì dù chưa có hiệu lực pháp lý vẫn được ưu tiên thanh toán trước so với giao dịch đã phát sinh hiệu lực (nhưng được xác lập sau).

2.    Trường hợp có sự thỏa thuận giữa các bên cùng nhận bảo đảm

Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại các trường hợp trên có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.

ð Như vậy để đảm bảo quyền ưu tiên trong việc xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng bên em cần (2) đăng ký giao dịch bảo đảm trước, xác lập biện pháp bảo đảm trước với bên ngân hàng còn lại (2) ký hợp đồng thỏa thuận với bên ngân hàng còn lại về việc được chỉ định ưu tiên thanh toán=> làm hợp đồng bảo đảm 3 bên trong đó xác lập rõ biện pháp bảo đảm thanh toán cho bên em và phạm vi ưu tiên thanh toán của bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm số 1 là bên em còn bên ngân hàng kia là bên thế quyền (có quyền ưu tiên thứ 2, quyền ưu tiên sau)

Câu hỏi 2: Khách hàng muốn vay của Ngân hàng đó (Ngân hàng chung thế chấp) để trả khoản vay tại Ngân hàng em và thế chấp chung tài sản như trên có vi phạm quy định pháp luật không ạ?

Trả lời:

Giá trị pháp lý của biện pháp bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba được công nhận một cách gián tiếp tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật dân sự 2015. Thực vậy, các điều luật này chỉ quy định chung là bên bảo đảm (là bên thế chấp) có thể thế chấp tài sản của mình để “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, mà không chỉ rõ nghĩa vụ đó có phải chỉ là nghĩa vụ của bên thế chấp hay không. Cho nên, có thể hiểu là nghĩa vụ được bảo đảm (tức là khoản vay hay khoản tín dụng được cấp) không nhất thiết phải là nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Do đó bên ngân hàng kia có thể thực hiện bảo lãnh cam kết với ngân hàng bên em sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. (điều 335 bộ luật dân sự năm 2015)  Ngoài ra, Bên có nghĩa vụ có thể vay tại ngân hàng kia để thực hiện nghĩa vụ với bên ngân hàng em.

Trường hợp bảo lãnh theo quy định tại điều 336 bộ luật dân sự năm 2015 thì

Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh.

Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ phát sinh trong tương lai thì phạm vi bảo lãnh không bao gồm nghĩa vụ phát sinh sau khi người bảo lãnh chết hoặc pháp nhân bảo lãnh chấm dứt tồn tại.

ð Do đó nếu khách hàng muốn vay ngân hàng đó để trả khoản nợ ngân hàng bên em thì sẽ là làm (1) hợp đồng vay với bên ngân hàng đó để đảm bảo trả khoản nợ cho bên em bằng một hợp đồng tín dụng (show ra cho bên em bản hợp đồng để đảm bảo) (2) ký một hợp đồng thực hiện bảo đảm tài sản và xử lý khoản vay 3 bên để thống nhất phương án xử lý khoản vay (bằng tài sản thế chấp) và nghĩa vụ thanh toán (khoản vay bên ngân hàng kia) để đảm bảo loại bỏ các rủi ro.

http://www.hnlaw.vn/tu-van-doanh-nghiep/

https://sbv.hanoi.gov.vn/gioi-thieu-nhnn-cn-ha-noi

Kinh doanh bất động sản 2021
Soạn thảo văn bản doanh nghiệp
Điểm mới đăng ký doanh nghiệp
Lĩnh vực bất động sản
Sổ đăng ký cổ đông