Chi tiết tin tức

Ngày 01/11/2022, Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam (Công ty Thăng Long) – chủ đầu tư dự án Hesco – và Công ty Cổ phần An Phú Gia Holdings (Công ty An Phú Gia/APG Holdings) đã ký Biên bản thỏa thuận số 135/BB-TLVN, xác lập việc hợp tác toàn diện trong phát triển dự án Hesco.

Theo nội dung biên bản, Công ty Thăng Long đồng ý chuyển nhượng cho Công ty An Phú Gia 380 căn hộ thuộc tòa S1, tháp D cao 45 tầng, thông qua hai loại hợp đồng: hợp đồng thuê và hợp đồng cho thuê mua.

Cơ cấu pháp lý của 380 căn hộ được phân loại thành:

• 84 căn hộ nhà ở lâu dài, đủ điều kiện để bán theo pháp luật;
• 296 căn hộ nhà ở cho thuê, không phải căn hộ sở hữu lâu dài và không đủ điều kiện để bán theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là phần lớn các căn hộ này đã được chuyển nhượng cho khách hàng thông qua các hợp đồng mang tên “hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê mua”.

Như vậy, có sự mâu thuẫn rõ ràng giữa nội dung của Biên bản thỏa thuận 135/BB-TLVN, vốn xác định bản chất pháp lý của đa số căn hộ là căn hộ cho thuê, với cách thức mà các căn hộ này được bán ra thị trường, dưới dạng hợp đồng thuê mua, khiến khách hàng tin rằng họ đang mua căn hộ hình thành trong tương lai.

Điều này đặt ra câu hỏi quan trọng: Liệu có dấu hiệu cấu kết giữa Công ty Thăng Long và Công ty APG Holdings nhằm lừa dối khách hàng trong quá trình triển khai kinh doanh?

Một vấn đề khác là trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư.

Theo quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ minh bạch toàn bộ hồ sơ pháp lý tương ứng với từng loại căn hộ, bao gồm việc nhiều căn hộ chỉ được phép cho thuê, không được bán.

Thay vì công bố rõ ràng, Công ty Thăng Long lại ký Biên bản thỏa thuận 135, cho phép Công ty APG Holdings triển khai kinh doanh dưới hình thức bán hàng qua hợp đồng thuê mua – vốn không phản ánh đúng bản chất pháp lý của các căn hộ cho thuê.

Cách thức giao kết và giới thiệu sản phẩm theo mô hình “chuyển nhượng hợp đồng thuê mua” có dấu hiệu lừa dối khách hàng về tình trạng pháp lý và quyền lợi đối với căn hộ, từ đó huy động vốn dựa trên một cấu trúc pháp lý không phù hợp.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật về mọi hoạt động huy động vốn và kinh doanh bất động sản của dự án, kể cả trong trường hợp ủy quyền hoặc hợp tác với đơn vị phân phối.

Do vậy, nếu xảy ra việc huy động vốn trái phép, chuyển nhượng không đúng bản chất hoặc ký hợp đồng vượt quá phạm vi pháp lý cho phép, chủ đầu tư vẫn phải chịu trách nhiệm chính.

Bên cạnh đó, theo Bộ luật Hình sự 2015, nếu chứng minh được mục đích chiếm đoạt hoặc thu lợi bất chính, hành vi cung cấp thông tin sai sự thật về căn hộ, về tình trạng pháp lý, hoặc về quyền của người mua có thể cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Vụ việc tại Grand Sunlake cho thấy một chuỗi giao dịch thiếu minh bạch, với cơ cấu pháp lý ban đầu không được công khai đầy đủ, nhưng lại được triển khai ra thị trường như một dạng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, dẫn đến hệ lụy là hàng trăm khách hàng có nguy cơ mất quyền lợi chính đáng dù đã thanh toán hợp pháp.