Chi tiết tin tức

LEGAL INSIGHT – BÊ BỐI TẠI DỰ ÁN GRAND SUNLAKE

Bê bối pháp lý tại dự án Grand Sunlake đang trở thành một trong những vụ việc gây chú ý nhất tại Hà Nội. Dự án tọa lạc tại trung tâm quận Hà Đông, từng được quảng bá là khu tổ hợp thương mại – văn phòng – chung cư hiện đại, nhưng hiện đang rơi vào tranh chấp gay gắt giữa Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Thăng Long (gọi tắt là Công ty Thăng Long), Công ty Cổ phần An Phú Gia Holdings (Công ty An Phú Gia), và hàng trăm khách hàng đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng căn hộ.

Ngày 01/11/2022, hai doanh nghiệp đã ký Biên bản thỏa thuận số 135/BB-TLVN, xác lập việc hợp tác toàn diện trong phát triển dự án Hesco. Theo biên bản, Công ty Thăng Long đồng ý chuyển nhượng cho Công ty An Phú Gia 380 căn hộ tại tòa S1 (tháp D – 45 tầng) thông qua các hợp đồng thuê và cho thuê mua.

Cơ cấu pháp lý của 380 căn hộ gồm:
• 84 căn hộ nhà ở lâu dài,
• 296 căn hộ nhà ở cho thuê – không phải căn hộ sở hữu lâu dài và không đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ trong số này sau đó đã được chuyển nhượng cho khách hàng thông qua các hợp đồng mang tên “hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê mua”. Điều này tạo ra sự hiểu lầm nghiêm trọng khi nhiều người mua tin rằng họ đang nhận quyền sở hữu hoặc quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai, trong khi về bản chất pháp lý, đó là căn hộ cho thuê, không phải căn hộ thương mại được phép bán.

Cách thức giao kết và giới thiệu sản phẩm theo hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thuê mua có dấu hiệu lừa dối khách hàng về tình trạng pháp lý của căn hộ và quyền mà người mua được hưởng.

Các dấu hiệu pháp lý của hành vi lừa dối thể hiện ở các điểm sau:

(1) Theo Bộ luật Dân sự 2015

Điều 127 quy định giao dịch dân sự vô hiệu khi một bên bị lừa dối về nội dung giao dịch. Người mua đã bị sai lệch thông tin về loại hình nhà ở, mục đích sử dụng và quyền đối với căn hộ.

(2) Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023

Doanh nghiệp bị cấm cung cấp thông tin không chính xác, gây nhầm lẫn hoặc che giấu sự thật về đặc tính, chất lượng hoặc tình trạng pháp lý của sản phẩm. Việc không công khai bản chất “nhà ở cho thuê” vi phạm trực tiếp các hành vi bị cấm của luật này.

(3) Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Chỉ các căn hộ đủ điều kiện pháp lý mới được phép bán. Căn hộ thuộc nhóm “nhà ở cho thuê” không được phép bán dưới bất kỳ hình thức nào. Hành vi dùng hợp đồng thuê – cho thuê mua để huy động vốn như bán căn hộ có dấu hiệu vi phạm điều kiện kinh doanh bất động sản.

(4) Theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017)

Nếu chứng minh được mục đích chiếm đoạt hoặc thu lợi bất chính, việc cung cấp thông tin sai sự thật về căn hộ có thể cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản hoặc Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Tổng thể vụ việc Grand Sunlake cho thấy một mô hình giao dịch phức tạp, trong đó cấu trúc pháp lý của sản phẩm bất động sản không được công khai đầy đủ và minh bạch cho khách hàng. Việc sử dụng hợp đồng thuê – cho thuê mua nhưng lại triển khai như mua bán căn hộ là nguyên nhân dẫn đến xung đột quyền lợi, làm bùng phát tranh chấp giữa các doanh nghiệp và hàng trăm người mua đã thanh toán hợp pháp.